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Administração Municipal

As avaliações de imóveis por órgãos municipais

Saulo Mattos – Junho de 2017.

Gestores municipais com frequência se veem obrigados a realizar a avaliação de imóveis por diversas razões, seja, por exemplo, para fins de desapropriações, para a fixação de valor de aluguel de imóveis arrendados pelo município, para atender demandas judiciais, ou para o cálculo de contribuições de melhoria, e tais avaliações tem que ser feitas, obrigatoriamente, com base no valor de mercado do imóvel avaliado.

Vale lembrar que o Código Tributário Nacional estabelece que, para fins tributários, o valor venal de um imóvel deve ser igual ao seu valor de mercado, e, portanto, é com base no valor de mercado que também devem ser calculados alguns impostos, tais como o IPTU e o ITBI, o que, sabemos, não ocorre na maioria dos casos.

Mas o que é valor de mercado, e como pode ser determinado? 

Várias são as definições encontradas na bibliografia especializada, dadas por autores renomados, para o que se convencionou chamar de "valor de mercado", mas citarei uma definição dada pelo Prof. Engº Sérgio Antonio Abunahman em seu livro Curso Básico de Engenharia Legal e de Avaliações:

"VALOR DE MERCADO é o preço pago por um comprador desejoso de comprar, mas não forçado, a um vendedor desejoso de vender, mas também não compelido, tendo ambos pleno conhecimento da utilidade da propriedade transacionada".

O valor de mercado é calculado através de expressões matemáticas, que correlacionam o valor de um imóvel a um conjunto de variáveis, também chamadas de fatores, que são obtidas em pesquisas tomando-se por amostras informações extraídas do mercado imobiliário, em fontes tais como anúncios em jornais, imobiliárias e registros de cartórios.

Dentre as variáveis mais comumente utilizadas estão a localização do imóvel, sua idade aparente, características construtivas e geométricas, estado de conservação, e características topográficas do terreno. O grau de influência de uma ou de outra na formação do valor de um imóvel exige por si só grande atenção do avaliador, devendo-se adotar apenas variáveis que tenham peso significativo e sejam independentes entre si.

A determinação do valor de mercado é um trabalho técnico, que exige a participação de pessoal com treinamento especializado, mas o que se observa na maioria dos municípios é que estes não possuem estruturas funcionais adequadas para fazer frente à tarefa de avaliação de imóveis. Neles, vários são os recursos e procedimentos utilizados. Alguns municípios optam por compor as chamadas Comissões de Avaliação, formando-as com funcionários desviados de suas funções corriqueiras, e que nem sempre possuem a formação exigível. Outros sequer instituem comissões, valendo-se pura e simplesmente da informação extraída da base cadastral pertinente ao IPTU, que não representa o valor de mercado. Ou, então, até mesmo com base nas informações informais prestadas por corretores de imóveis, conduzindo no primeiro caso à adoção de valores não representativos do mercado, e no outro, em avaliações sem a forma e responsabilidade legal exigida, em se tratando de ato público e oficial.

Avaliações são sujeitas a questionamentos e pedidos de impugnação, administrativos ou mesmo judiciais, motivos pelos quais - é importante ressalvar - devem ser bem documentadas, fundamentadas, e ter amparo em normas e metodologias científicas, o que lhes confere o devido respaldo técnico-jurídico necessário à sua aceitação e aprovação pelas partes envolvidas, ou mesmo por eventuais julgadores de litígios. Além disso, tratando-se de trabalho de natureza técnica, deve ter por responsável profissional legalmente habilitado para tal finalidade.

O uso de metodologias científicas na avaliação de imóveis

Metodologias científicas aplicadas à avaliação de imóveis já eram utilizadas nos Estados Unidos em meados do século XIX. Lá, àquela época, era do conhecimento dos proprietários que seus terrenos se desvalorizavam à medida em que aumentava a sua profundidade, o que os levava a fracioná-los, pois era fato que, mesmo com os custos decorrentes da  criação de novos acessos aos “novos lotes” situados mais aos fundos do terreno original, obtinham vantagem financeira na venda, visto que, ao assim procederem, conseguiam aumentar o valor unitário dos lotes criados, quando comparado ao valor unitário do terreno  original.

Diante desse fato, estudiosos formularam hipóteses, com o objetivo de correlacionar a variação do valor unitário de um terreno com a sua profundidade, para assim poderem mais facilmente determinar o valor de terrenos. Era o começo do uso de metodologias científicas para a avaliação de imóveis. Daí para frente, mundo a fora, vários estudos e propostas foram feitos, dando origem a metodologias que se consagraram e são aplicadas até hoje.

No Brasil, datam dos anos de 1918 e 1929, no Estado de São Paulo, os primeiros trabalhos - publicados no Boletim do Instituto de Engenharia, na Revista Politécnica e na Revista de Engenharia Mackenzie - de que se tem notícia sobre a utilização de metodologias científicas na avaliação de imóveis, que começaram a ser aplicadas na Prefeitura de São Paulo já na década de 1920.

Metodologias para avaliação de imóveis e o cálculo do valor de mercado

Vários são os métodos e modelos científicos atualmente utilizados para a determinação do valor de um imóvel, e dentre eles citamos:

1.Modelos Matemáticos, aplicáveis para a determinação do valor de terrenos.

2.Método Involutivo, ou Residual, também aplicável para a determinação do valor de terrenos.

3.Método do Custo de Reposição, também aplicável à determinação do valor de edificações.

4.Método do Custo de Reprodução, aplicável à determinação do valor de edificações.

5.Método Comparativo de Dados de Mercado, com o uso de fatores de comparação (metodologia clássica), aplicável para a determinação tanto de terrenos quanto de edificações. Veremos adiante que praticamente todos os demais métodos dependem do valor unitário gerado pelo método comparativo.

6.Método Comparativo de Dados de Mercado, com o uso de Metodologia Inferencial (Inferência Estatística), igualmente aplicável a terrenos e edificações.

A escolha de um ou outro método deve ser feita de acordo com o objeto da avaliação e em função dos dados necessários e disponíveis à sua aplicação. A seguir uma sucinta descrição de cada método:

1.Os modelos matemáticos

São empíricos, aplicáveis a terrenos, e resultantes do estudo, observações e experiência de seus autores. Devem ser aplicados para os casos e dentro dos limites considerados em sua formulação. Todos partem do pressuposto do conhecimento do valor unitário de venda (valor por metro linear de testada ou por metro quadrado), razão pela qual a confiabilidade dos resultados gerados de sua aplicação depende da atualização e exatidão desses valores unitários.

Os mais utilizados são os de Harper, Harper-Berrini e Jerret. Todos possuem versões modificadas de suas formulações iniciais, mas basicamente são expressões que correlacionam o valor unitário do terreno com suas testadas, área e profundidade, dando como resultado o valor do imóvel. Como exemplo, cita-se a fórmula de Harper-Berrini:

Vt=VX  √(A x T ÷ N),

onde Vt  é o valor final de um terreno;

V0 é o valor unitário do terreno, referido a um lote de terreno padrão, por metro linear de testada;

A é a área (m2) do terreno;

T é o comprimento da testada (m), e

N é a profundidade-padrão (m) definida na legislação para a região onde se situe o terreno.

2.O Método Involutivo

Também chamado de Método Residual, aplicável à determinação do valor de terrenos, baseia-se na determinação de um produto geral de vendas que um empreendimento, fictício, a ser erguido no terreno em avaliação, poderia gerar. Desse produto geral de vendas são deduzidas as despesas de construção, vendas, lucro do incorporador, margens de risco e outras. O valor final obtido é o valor do terreno. Sua utilização exige, portanto, o conhecimento da legislação urbanística (máximo aproveitamento possível), da capacidade de absorção do empreendimento pelo mercado, dos valores de mercado para venda dos imóveis ficticiamente gerados, e dos custos e riscos envolvidos. Sua expressão geral, onde Vt é o valor do terreno,  é do tipo:

Vt = Produto geral de venda - Despesas gerais

3. O Método do Custo de Reposição

Aplicável na determinação do valor de edificações, fundamenta-se no profundo conhecimento de custos diretos e indiretos de uma obra, baseando-se normalmente em custos e orçamentos atualizados para fundações, elevadores e instalações especiais efetivamente usadas na construção a ser avaliada.

4.O Método do Custo de Reprodução

Aplicável na determinação do valor de edificações, fundamenta-se no conhecimento de custos unitários básicos de construção. É de aplicação mais simples do que o método do custo de reposição, porém exige conhecimento de valores percentuais, relativos ao custo total de uma obra como, por exemplo, percentuais inerentes a projetos, administração, lucro etc.

  1. O Método Comparativo de Dados de Mercado, com o uso de fatores de comparação. Aplicável tanto a terrenos quanto a edificações baseia-se em dados obtidos em pesquisa de mercado. Tais dados são estatisticamente tratados e correlacionados, dando como resultado o valor unitário do imóvel (terreno ou edificação), a partir do qual se determina o valor total mais provável do imóvel. É o mais difundido e aceito nos tribunais no julgamento de litígios, por se fundamentar em valores reais, a partir de pesquisas no mercado imobiliário.  Para o caso de terrenos, sua expressão geral é do tipo:

Vt = V0 x A  x K1 x K2 x K3 X...X Kn ,  onde:

  • V0, é o valor médio, unitário em R$/m2, estatisticamente tratado, de terrenos similares ao avaliando.
  • A  é a área do terreno avaliando.
  • K1, K2, ..., Kn ... são fatores, relacionados à testada, profundidade, posição do terreno (se de esquina, número de testadas, zoneamento, topografia e outros) e outros. Esses fatores são tabelados, e encontrados na bibliografia especializada.

No caso de terrenos de profundidade maior que a padrão, há que se considerar também o efeito da variação do valor unitário com a profundidade do terreno, havendo vários estudos e hipóteses que estabelecem essa variação. Apenas a título de exemplo podemos citar a hipótese de Hoffman, que considera que 2/3 do valor do lote se concentram na primeira metade de sua profundidade, e 1/3 na segunda.

No caso de edificações, a expressão geral é a mesma, porém mudam os fatores, sendo normalmente adotados quatro:

  • Fator de fonte - o qual reflete a maior ou menor confiabilidade dos valores tomados por referência nas pesquisas. Situado geralmente entre 0,9 e 1, é igual a 1 quando se tem certeza sobre o valor, e menor que 1 quando não se a tem.
  • Fator de transposição, ou de localização - que reflete a valorização ou desvalorização de imóveis situados em uma região em relação a outra tomada por referência. É usual tomar-se por referência para o cálculo deste fator os valores unitários adotados nas plantas genéricas dos municípios, as quais, embora normalmente imprecisas, indicam a valorização de uma região em relação a outra.
  • Fator de área - é dado por relações empíricas, do tipo:

Fa = (Área do imóvel pesquisado/Área do imóvel avaliando) n,

 onde é um expoente que depende da diferença entre as duas áreas.

  • Fator de equivalência - o qual reflete a diferença de padrões construtivos e acabamentos imóveis entre os imóveis tomados por referência em pesquisas e o imóvel avaliando. Um bom parâmetro de comparação são os padrões definidos pelo SINDUSCON.

A Metodologia Inferencial consiste na dedução de fórmulas (expressões algébricas) bastante complexas para a determinação do valor de um imóvel, também com o uso de dados obtidos em pesquisa de mercado, porém analisados à luz da Estatística Inferencial.

Nessa metodologia, modelos matemáticos de regressão linear simples ou múltipla são utilizados e testados à luz de teorias  estatísticas.  A partir das fórmulas deduzidas obtém-se o valor de um imóvel em função de variáveis definidas pelo usuário. Esta metodologia é complexa, exige a formação de equipes multidisciplinares com grande número de profissionais, e profundo domínio técnico da equipe quanto às condições para sua aplicação, desde a escolha do modelo de função que melhor se ajuste aos dados obtidos em pesquisa até a relação entre as variáveis, que tem que ser independentes entre si. Mais utilizado nas avaliações em massa, a qualidade e exatidão de seus resultados demandam maiores tempo, rigor e grande conhecimento técnico dos profissionais encarregados de sua aplicação, o que, acreditamos, faz com que não seja uma metodologia aplicável ao dia-a-dia dos municípios.

Comentários às metodologias

Vimos então que os modelos matemáticos dependem do conhecimento do valor unitário do imóvel, e que os métodos involutivo, de reprodução e de reposição envolvem, em maior ou menor grau, conhecimentos da legislação e de custos de construções.

Quanto à metodologia inferencial, entendemos que com tantos requisitos e custos necessários à sua aplicação, não seja a mais indicada para aplicação no dia-a-dia dos municípios, além do que os resultados por ela obtidos  não diferem significativamente dos gerados pelo método comparativo de valores de mercado,   o qual, apesar dos conhecimentos técnicos necessários  à sua utilização, é de aplicação muito mais simples, rápida e igualmente eficaz.

Cabe ainda observar que os valores de imóveis podem variar muito no tempo, por diversos fatores, o que contraindica a utilização de processos caros e demorados para a geração de resultados, sob o risco de tê-los em muito defasados em relação aos valores de mercado à época de sua efetiva utilização. Ao contrário, parece ser mais eficaz - e barato - manter estruturas enxutas, porém dedicadas continuamente à atualização de valores de mercado a serem utilizados em todas as bases cadastrais dos municípios.

Como foi dito, o Método Comparativo de Dados de Mercado, com o uso de fatores de comparação, conduz a resultados muito pouco diferentes dos obtidos com a metodologia inferencial, se tomarmos por base um mesmo conjunto de dados de referência. Além disso, se atentarmos para o fato de que todos os métodos conduzem a valores médios de mercado, quanto maior for a frequência de atualização maior será a precisão dos resultados e maior a justiça fiscal. Por tais razões falaremos um pouco mais dessa metodologia em breve.