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Administração Municipal

A construção de uma casa e os tributos municipais

Roberto A. Tauil – Dezembro de 2015.

Quando alguém pretende construir uma casa deve tomar cuidado com os encargos tributários decorrentes. Por isso, sempre recomendável consultar um Contador. Vamos aqui comentar apenas os aspectos relacionados com a Prefeitura, mas não esquecer as obrigações com a Receita Federal do Brasil.

Antes de construir, importante visitar o setor de urbanismo da Prefeitura e verificar se aquele local onde a casa será construída permite esse tipo de edificação. Verificar, então, questões de zoneamento urbano, gabarito da edificação, padrão permitido, taxa de ocupação, recuo, infraestrutura no local e se há exigências de meio ambiente. Em muitas Prefeituras esse serviço já é feito pela internet no formato de ‘Consulta Prévia’.

Feito isso, contrata-se um arquiteto ou engenheiro para elaborar o projeto da obra. E, também, o engenheiro responsável pela construção. Com o projeto pronto se dá entrada no pedido de Alvará de Construção no setor responsável da Prefeitura. Cada Prefeitura tem estrutura própria e, por isso, torna-se necessário saber qual é o setor responsável.

Em geral, as prefeituras exigem para examinar e liberar o Alvará de Construção de uma unidade residencial (outros tipos de construção podem ter mais exigências):

- O resultado da Consulta Prévia (muitas prefeituras não exigem esse documento);

- ART do projeto, assinada pelo Responsável Técnico e pelo titular;

- Declaração assinada pelo Responsável Técnico;

- Três jogos de cópia do projeto arquitetônico assinados pelo arquiteto ou engenheiro;

- Escritura registrada do terreno (algumas prefeituras não exigem esse documento);

- Cópias da identidade e CPF do titular da obra;

- Comprovante do pagamento de uma taxa cobrada pela Prefeitura. O valor dessa taxa depende da lei do Município. Alguns cobram valor fixo, outros cobram por metro quadrado de construção.

Muitas prefeituras exigem, também, a certidão negativa de débitos municipais, com o intuito maior de verificar se o IPTU do terreno está em dia. Seria bom, portanto, examinar previamente a situação do imposto do imóvel.

Cabe lembrar ao titular da obra que o Alvará de Construção é documento imprescindível. Se iniciar a obra sem tal documento, e se for apanhado, sofrerá penalidades e sua obra pode até ser embargada. Além disso, se não for apanhado durante a obra, terá problemas futuros para ‘legalizar’ a edificação e promover alteração no Ofício de Registro de Imóveis.

O Responsável Técnico pelo projeto e pelo acompanhamento da obra (que pode ser o mesmo profissional) prestam serviços e, sendo assim, são tributados pelo ISS. Se ele for inscrito na Prefeitura como Profissional Autônomo, o titular deve ficar com cópia do documento que comprove essa inscrição, para fazer prova junto ao Fisco Municipal. Importante: mesmo que o Profissional Responsável for domiciliado em outro Município, e mesmo que seja inscrito em outro Município, o ISS do serviço prestado na obra será devido no Município local. Sendo assim, o titular da obra deve guardar cópia do comprovante de pagamento do imposto efetuado pelo Responsável Técnico.

O motivo é o seguinte: as leis municipais costumam indicar o titular da obra como responsável ou até mesmo como solidário ao pagamento (posição que discordo, mas é comum nas leis municipais). Por esse motivo, o titular da obra deve precaver-se contra qualquer distorção no valor do ISS, cujo valor, ou diferença apurada, será lançado contra ele ao final da obra.

Para construir, o titular pode contratar uma empresa de construção civil ou contratar diretamente a mão de obra. Mas sempre indispensável a presença de um engenheiro responsável.

A empresa de construção civil poderá ser contratada por empreitada global ou por empreitada de lavor. Na primeira hipótese, a empreiteira assume a responsabilidade de adquirir os materiais e fornecer a mão de obra. Na segunda hipótese, os materiais correm por conta do titular da obra e a empreiteira se responsabiliza apenas pela mão de obra.

Tornou-se comum atualmente um tipo de contrato meio termo, pelo qual a empreiteira se responsabiliza em adquirir os materiais, mas em nome do titular, que efetua diretamente os pagamentos aos fornecedores. Em tais casos, a empreiteira cobra do titular, além da mão de obra e seu lucro, uma espécie de taxa de administração relativa ao valor dos materiais adquiridos. No caso, o ISS incidiria sobre o preço do serviço, a entender o custo da mão de obra, o lucro acrescido e a taxa de administração relativa aos materiais.

Quando o titular contrata uma empresa por empreitada global ‘normal’, deve reter o ISS sempre que efetuar os seus pagamentos (semanais ou mensais). Com a atual decisão da Justiça de excluir os materiais da base de cálculo do imposto, o titular deve exigir da empreiteira uma planilha de custos de cada fatura. Nesta planilha são destacados os valores despendidos com material, mão de obra e demais insumos. O titular deve descontar o valor gasto em material e calcular o ISS sobre a diferença.

Um problema comum de ocorrer é quando a empreiteira (pessoa jurídica) emite nota fiscal de serviços e já registra o valor a ser pago do ISS. Em tal situação, o titular deve exigir da empreiteira que submeta a nota fiscal ao Fisco Municipal e que este ateste a veracidade da base de cálculo atribuída ao imposto. Caso a empreiteira seja estabelecida em outro Município, é provável que a nota fiscal emitida seja do Município onde a empreiteira estiver sediada, mas não se deve esquecer que o imposto, em tal atividade, pertence ao Município do local da obra. Assim, o titular não deve aceitar a justificativa de que o ISS foi ou será pago em outro Município. Caso pague em local errado, vai pagar duas vezes.

Nos casos de empreitada de lavor, o ISS incidirá sobre o total do faturamento, sem qualquer dedução. A empreitada de lavor pode ser feita pelo titular da obra com pessoa jurídica (empresa de empreitada) ou com pessoa física (mestre de obra, pedreiro, pintor etc.). Pode ser através de contrato formal (documento assinado) ou simplesmente informal (pacto verbal). O primeiro é comum nas grandes obras e o segundo nas pequenas obras. Sendo em ambos os casos uma empreitada de lavor, os materiais são adquiridos diretamente pelo titular da obra.

Os profissionais autônomos (mestre de obra, pedreiro, pintor, eletricista, carpinteiro etc.) são contribuintes do ISS. Existem, porém, certas atividades não sujeitas ao ISS: são os trabalhadores avulsos que trabalham sem autonomia e subordinados a outros profissionais. Exemplos: Serventes, Aprendizes, Auxiliar de Pedreiro, Auxiliar de Pintor.

Os profissionais autônomos devem ser inscritos na Prefeitura como Autônomos e, deste modo, pagam o ISS Fixo. Entretanto, muitos não obedecem a essa regra e trabalham sem inscrição.

Dito isso, fica esclarecido:

Profissionais autônomos, tipo Pedreiro, Mestre de Obra, Carpinteiro, são contribuintes do ISS;

Trabalhadores avulsos, tipo Servente, Auxiliar de Pintor, não são contribuintes do ISS.

E deste modo, quando alguém vai construir e precisa contratar pessoal poderia utilizar-se de uma das seguintes hipóteses:

A) assinar a carteira dos trabalhadores, e, assim, não haveria a incidência do ISS (mas teria outros custos);

B) contratar o serviço sem assinar carteira, e, assim, o ISS seria devido pelos Profissionais Autônomos, podendo o titular da obra reter o imposto na fonte pagadora, se a lei local assim exigir;

C) exigir que os Profissionais Autônomos comprovem suas inscrições na Prefeitura como Autônomos e, assim, o ISS já seria devido normalmente (ISS fixo), sem a necessidade de fazer retenção na fonte. Neste caso, o titular da obra faria prova das inscrições ao Fisco no término da obra.

Vale registrar que o Profissional (Mestre de Obras, Pedreiro etc.) pode ser Microempreendedor Individual (MEI), devidamente inscrito no Programa do Simples Nacional. Neste caso, o titular da obra não pode efetuar retenção do ISS. E tampouco a fiscalização municipal lançar o imposto relativo ao serviço desses profissionais, pois eles já pagam o tributo mensalmente ou na forma estipulada pelo Programa. A propósito, o MEI pode emitir nota fiscal como pessoa jurídica.

Em geral, a fiscalização municipal tem utilizado o sistema de estimativa para cálculo do ISS de obras, notadamente nas obras de construções residenciais em que não haja formalmente um contrato assinado. A forma de cálculo mais utilizada (mas não é a única) de estimativa é a de calcular o valor do imposto em relação à metragem total da obra. Para tanto, aplicam o Custo Unitário Básico – CUB, mas unicamente do custo da mão de obra, mais insumos.

Neste sentido, a maioria das prefeituras adota o CUB estabelecido pelo Sindicato da Construção Civil – SINDUSCON do seu Estado ou região. Têm outros que utilizam o da Caixa Econômica e outros adotam critérios próprios.

O SINDUSCON identifica o padrão da obra em Baixo, Normal e Alto. E também detalha por tipo de obra, deste modo:

Residencial unifamiliar – R1;

Prédio popular: PP-4;

Residência multifamiliar: R8;

Projeto de interesse social: PIS.

Vamos supor, então, uma obra padrão Normal R1 cujo CUB, em novembro de 2015, foi assim constituído em determinado Estado:

Mão de obra: R$ 650,00/m² (56,60% do total);

Material: R$ 460,00/m² (40,10% do total);

Despesas administrativas: R$38,00/m² (3,30% do total)

Total do CUB: R$ 1.148,00/m².

Neste sentido, a edificação de uma casa de 200 m², no padrão R1-N, teria um custo médio total de R$229.600,00. Em relação ao ISS, a base de cálculo seria de R$137.600,00 (mão de obra e despesas administrativas). No exemplo, incluímos as despesas administrativas na base de cálculo do imposto, mas, a depender do tipo de despesa, ela poderá ser excluída.

Tendo por base uma alíquota de 3% do ISS (a lembrar de que os Municípios podem ter alíquota de 2% a 5%, dependendo da lei local), o valor do imposto a pagar seria de R$ 4.128,00. Resta claro que este é um valor estimado, por não ter o Fisco evidências materiais (como um contrato) que possam ser utilizadas para definir com melhor exatidão a base de cálculo do ISS.

O cálculo acima é feito, geralmente, ao final da obra, quando o titular comparece ao setor da Prefeitura para requerer a licença do “Habite-se”. Por isso, de suma importância que o imposto venha sendo pago a cada mês, a evitar a surpresa de receber a conta na conclusão da casa. Vale ressaltar que o valor exemplificado é tão somente uma estimativa utilizada em situações normais. Assim, caso a mão de obra tenha sido prestada por profissionais autônomos inscritos na Prefeitura, ou por Microempreendedores, o valor a cobrar poderá ser reduzido substancialmente, ou até mesmo inexistir. Para tanto, o titular da obra deve manter os seus documentos devidamente guardados e usá-los como prova ao final da obra. Vem daí a importância de um Contador para acompanhar a obra se esta, é evidente, for de porte considerável e valer o pagamento do profissional. A lembrar de que ainda existem os tributos federais (o INSS, por exemplo) que podem tirar horas de sono do construtor.

Bem, e chegamos ao final da obra e momento de requerer a licença do Habite-se. Em muitas prefeituras os documentos exigidos atingem as raias do absurdo! Uma delas, por exemplo, exige a apresentação dos seguintes documentos:

- Formulário próprio preenchido;

- Formulário de Declaração preenchido, autenticado e com firma reconhecida (!);

- Cópia da 1ª folha do carnê do IPTU do imóvel (!);

- Para pessoa física: cópia do CIC e RG em folha inteira com frente e verso na mesma face da folha;

- Para pessoa jurídica: cópia do CNPJ;

- Cópia autenticada do Alvará de Construção (!)

- Cópia da carteira de registro no CREA do Responsável Técnico e do Autor do Projeto;

- Original do ISS da obra – pago (?);

- Um jogo de plantas aprovadas (originais) e um jogo de plantas aprovadas (cópias autenticadas);

- Taxa de expediente paga.

Ora, se o titular possui o Alvará de Construção a Prefeitura já dispõe da maioria dos documentos acima. Por que pedir novamente? Felizmente, já temos prefeituras que conseguiram se libertar desses entraves burocráticos, algumas “escaneando” os originais na hora do atendimento e devolvendo tudo ao requerente. Infelizmente, são poucas ainda.

Como foi visto, o titular tem mais um tributo a pagar no momento do Habite-se. É uma taxa, popularmente chamada de ‘Expediente’, mas alguns Municípios a denominam de “Taxa de Vistoria” e outros de ‘Taxa de Habite-se’. O valor varia, e muito, de Município a Município. Às vezes, encontram-se valores razoáveis (R$10 a R$15); em outros, verdadeiras pedradas (R$100 a R$150).  

E aí estão as normas gerais e simplificadas dos procedimentos fiscais, relativos aos Municípios, adotados na construção de uma casa residencial. Contudo, é possível encontrar situações diferentes, no ISS, principalmente, a depender da cidade onde se vai construir.