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Administração Municipal

As avaliações de imóveis por órgãos municipais - II

Saulo P.S.Mattos – Março de 2018

O Método Comparativo de Dados de Mercado

Em artigo anterior falamos sobre o valor de mercado de um imóvel, da necessidade de se utilizar tal valor como referência nas avaliações, e também sobre o uso de pesquisas e metodologias científicas.

A maioria das metodologias citadas dependem do conhecimento do valor unitário de terrenos, ou de edificações, e dentre elas está o Método Comparativo de Dados de Mercado, aplicável tanto para a determinação de valores de terrenos quanto de edificações, e sobre ele falaremos neste artigo, haja vista  sua grande importância e utilidade,  pois esse método, além de fornecer  diretamente o valor de um imóvel, gera também valores unitários genéricos, que podem ser  utilizado por vários outros métodos.

Quando aplicado a terrenos, o valor unitário gerado nos cálculos pode ser usado nos  chamados  Modelos  Matemáticos, que  são expressões que correlacionam o valor unitário de um  terreno com suas testadas, área, profundidade e profundidade-padrão, dando como resultado o valor do imóvel.

Para a utilização do método, é preciso inicialmente obter informações de transações imobiliárias congêneres às de um imóvel que se queira avaliar, sejam transações efetivamente realizadas ou sejam somente ofertas. Tais informações podem ser  obtidas através de  pesquisas feitas em jornais, junto a corretoras imobiliárias,  cartórios de registro imobiliário  e  até mesmo no próprio cadastro imobiliário municipal (desde que a base seja atualizada e confiável).

As principais informações necessárias são:

  • Tipologia do imóvel (terreno, casa, apartamento, sala, etc);
  • Área privativa do imóvel;
  • Idade aparente do imóvel;
  • Natureza  da informação (oferta ou transação realizada);
  • Valor anunciado ou da venda;
  • Localização (Rua, Bairro);
  • Fonte da informação (jornal, imobiliária, etc);
  • Data da venda ou anúncio;

É importante que se busque nas pesquisas imóveis com características o mais próximas possível entre si e às do imóvel avaliando,  transacionados em período de tempo tal que permita supor não ter havido valorização ou desvalorização significativas, ou mesmo perdas por inflação. Quanto maior for a semelhança entre os elementos da amostra, maior  será a precisão dos resultados gerados.

Uma vez coletados, relacionados e organizados os dados obtidos, os cálculos consistem inicialmente em determinar o valor unitário de cada elemento da amostra, e   homogeneizá-los em relação ao imóvel sob avaliação  (através de fatores de homogeneização de área, de transposição, e de oferta, dentre outros).  Os valores unitários  homogeneizados obtidos são então tratados estatisticamente,  gerando um conjunto de parâmetros e valores -tais como os valores máximo e mínimo do rol de amostras e o seu desvio-padrão-, a partir dos quais calcula-se o valor mais provável do imóvel.

A fundamentação científica do método, e o uso de dados e valores  obtidos no  mercado imobiliário o legitimam e  tornam um  dos mais difundidos e aceitos nos foros judiciais e extra judiciais.

Vimos no artigo anterior que, para o caso de terrenos, a  expressão geral é do tipo:

Vt = V0 t  x At  x K1 x K2 x K3 x...x Kn onde:

  • V0, é o valor médio, unitário em R$/m2 de terrenos similares ao avaliando.
  • A  é a área do terreno avaliando.
  • K1, K2, ..., Kn ... são fatores de correlação ou ponderação, relacionados à testada, profundidade, posição do terreno (se de esquina ou centro de quadra), número de testadas, zoneamento, topografia) e outros. Alguns desses fatores são tabelados, e encontrados em bibliografia especializada.

Já para o  caso de edificações, a expressão geral tem a forma:

Vedif = V0 edif x Aedif  x Ff x Feq x Fa x Ft ...x Fn onde os fatores normalmente usados são:

  • Ff - fator de fonte: coeficiente que  corrige  o valor de uma transação imobiliária em função da confiabilidade e natureza da fonte. A uma transação da qual não se tem dúvida da exatidão do  valor informado, atribui-se o fator de fonte igual a  "1", e à outras (anúncios em jornais, por exemplo),  atribui-se valores no entorno de 0,9 , visto que há sempre uma  expectativa de redução de preço em uma negociação diante de uma  oferta.
  • Feq - fator de equivalência construtiva, que representa as diferenças de custos entre construções de diferentes tipologias (apartamento, casas, salas, etc.). Pode ser adotado como fatores de equivalência construtiva  os  resultados das divisões entre  os valores do metro quadrado de construção fornecidos pelo Sinduscon  para cada  imóvel da amostra e do imóvel avaliando.
  • Fa - fator de área,  Fa = (Área do imóvel pesquisado/Área do imóvel avaliando)n,    onde "n" é um expoente que depende da diferença entre as duas áreas.
  • Ft - fator  de transposição, que reflete uma maior ou menor valorização imobiliária de uma região em relação a outra, sendo usualmente adotada a relação entre  os "V0's " existentes nos cadastros imobiliários, os quais, mesmo que defasados dos valores de mercado, retratam tais diferenças (evidentemente deve-se buscar índices que traduzam o melhor possível tais diferenças).

O fundamento científico do método é a Teoria Estatística das Pequenas Amostras, com distribuição "t" de Student, (n-1) graus de liberdade e confiança de 80%, a qual exige  um conjunto amostral formado por, no mínimo, cinco elementos (amostras) válidos.

Nos cálculos estatísticos  feitos, as amostras obtidas nas pesquisas são testadas quanto à sua validade. As amostras consideradas inválidas (aquelas com valores muito superiores superires ou inferiores ao valor médio) são determinadas durante os cálculos por critérios estatísticos,  devendo, nesse caso, ser excluídas da relação de amostras e a seguir refeitos os cálculos com a nova relação amostral formada.

Como o método exige um conjunto amostral constituído por, no mínimo, cinco elementos (amostras) válidos, devemos colher nas pesquisas um número de amostras maior que cinco,  pois  se alguma amostra for considerada inválida restarem menos que cinco amostras, o método não poderá mais ser aplicado, o que exigirá coleta de dados adicionais, e consequente perda de tempo. Valores numéricos obtidos nas pesquisas que conduzam a valores unitários muito destoantes entre si são as principais razões para as exclusões, razão pelas quais recomenda-se evitá-los.

Uma situação que requer tratamento diferenciado é aquela em que se deseja estabelecer o valor unitário de terrenos situados em áreas densamente povoadas, em que não se encontram mais terrenos vazios negociados recentemente, inviabilizando a obtenção de amostras para utilização no método comparativo. Nesse caso pode-se, com cautela  ( pelo risco de indução de grande imprecisão nos resultados), utilizar terrenos localizados em regiões mais afastados, e afetar os seus valores por fatores adequados de transposição. Uma boa alternativa nesse caso é a de   estabelecer  o valor dos terrenos a partir do conhecimento e uso de valores de edificações na própria região do imóvel avaliando, e adaptá-los  ao Método Involutivo.

Preferimos e usamos esse último procedimento quando nos deparamos com tais situações, por ser tecnicamente fundamentado e  gerar resultados também condizentes com valores de mercado, e sobre essa metodologia falaremos em breve. 

Qualquer dúvida ou questionamento, entre em contato: saulo.mattos@gmail.com