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Administração Municipal

A Planta Genérica de Valores

Roberto A. Tauil – Maio de 2016.

Vamos, logo de início, corrigir um erro que vem sendo cometido há muito tempo: Planta Genérica de Valores é uma expressão totalmente incorreta. Em primeiro lugar, não se trata de ‘planta’, mas, sim, de ‘mapa’, com todos os seus gráficos e tabelas. Em segundo lugar, genérico não é a planta ou o mapa: os valores é que são genéricos. Sendo assim, vamos adotar neste artigo a expressão correta: Mapa de Valores Imobiliários Genéricos, ou, simplificando, Mapa de Valores Genéricos.

Certamente, a expressão ‘planta’ vem do tempo em que esse instrumento era em formato de planta baixa das vias públicas, fixando-se na fachada da quadra o valor por metro quadrado de cada lote ou terreno. Tivemos a oportunidade de conhecer e trabalhar com esse modelo lá nos primórdios da nossa vida profissional. Eram livros enormes, de capa dura e folhas soltas, cada uma a apresentar a planta baixa de determinado lugar. Se surgisse nova planta baixa, a folha antiga era substituída pela nova, com todas as formalidades exigidas. Naquele tempo, as formalidades eram rigorosamente cumpridas.

Hoje em dia, porém, não se fala mais em planta baixa. Trabalha-se com um verdadeiro mapa digital, composto de tabelas, índices e fatores que possam determinar os valores médios ou genéricos do metro quadrado de lote ou terreno. Os mapas mais modernos apresentam os núcleos, bairros ou ruas com efeitos tridimensionais, captando imagens em datas predeterminadas ou até mesmo em tempo real. E não mais se trata de uma ‘caixa preta’: vários Municípios já disponibilizam os seus mapas na Internet, dando-lhes transparência, um direito dos contribuintes e dos interessados em geral.

Mapa de Valores Genéricos – MVG - é um instrumento administrativo que, através da visualização da área urbana do Município, define padrões para cálculo dos valores venais de metro quadrado de terreno do conjunto dos imóveis nela situados, de acordo com as suas localizações, suas destinações e seus tamanhos. Estabelece, também, as premissas dos valores de construção.

O MVG retrata uma situação no tempo, tendo por base uma realidade de mercado em relação aos valores dos imóveis. Não identifica valores unitários, mas se utiliza de fatores que possam permitir o cálculo desses valores por unidade imobiliária.

Estamos a dizer, portanto, que o MVG é apenas um instrumento norteador para ser alcançado o valor venal dos imóveis. Apresenta parâmetros pelos quais a Administração Fazendária efetua os lançamentos do IPTU por unidade. Assim, o MVG não substitui ou dispensa a análise da situação específica de cada imóvel, cujos dados estão, ou deveriam estar, no cadastro imobiliário.

Este o objetivo do Mapa de Valores Genéricos: manter um padrão único que sirva para calcular o valor venal de cada imóvel situado na área urbana da cidade. Atende-se, assim, o princípio da igualdade. E por que apenas da área urbana? Porque os imóveis da área rural não seguem, em geral, as definições de um plano urbanístico, em termos de tamanho, quadras de lotes, arruamentos especificados etc. Contudo, seria possível criar um mapa de valores genéricos da área rural, mas os seus fatores seriam bem diferentes àqueles adotados na zona urbana. De qualquer forma, como o propósito é a cobrança do IPTU, os Municípios não têm interesse em criar um mapa da zona rural. Talvez, se o ITR passar de vez para a competência legal dos Municípios, aqueles de forte concentração econômica na exploração agrícola ou de pecuária resolvam instituir esse instrumento, que poderá ser de grande valia.

No entanto, o Município não pode esquecer as chamadas zonas de expansão urbana, ou urbanizáveis. Neste caso, a lei municipal deve prever onde poderão ser criadas essas zonas de expansão, por meio de loteamentos ou outra forma de parcelamento do solo. O MVG não integra essas áreas, mas a lei pode estabelecer o procedimento a ser adotado na formulação de seus fatores. Da mesma forma, os ‘sítios de recreio’ tributáveis pelo IPTU.

O ponto de partida da criação do MVG é a divisão da área urbana em segmentos que apresentem peculiaridades próprias. Estão dentre as peculiaridades: a) a distância do núcleo central da cidade (ou dos núcleos, no caso de grandes cidades); b) as características do segmento; c) os serviços públicos existentes (calçamento, iluminação pública, fornecimento de água etc.); d) os equipamentos públicos existentes (escolas, postos de saúde, delegacia de polícia etc.); e) serviços privados existentes (comércio, padaria, farmácia etc.). Uma pequenina cidade pode ter um só segmento. Uma metrópole tem milhares de segmentos.

Esses segmentos têm denominações próprias. Podem ser bairros, vilas, aldeias, favelas, zona industrial, centro e outras. Até mesmo uma única rua pode ser um segmento. Este é o esboço do zoneamento de uso do solo, pelo qual o Plano Diretor do Município define, para cada segmento, os usos do solo permitidos, os tolerados e os proibidos. Quem define o zoneamento de uso é o Plano Diretor; o MVG somente o segue.

Dividida a zona urbana em segmentos, inicia-se o trabalho de identificar o valor venal do metro quadrado de terreno para cada um deles. A dizer, portanto, que o valor do terreno urbano está intrinsecamente relacionado com a sua localização. Mas, além da localização, outros elementos vão compor a sua avaliação, como a topologia, a superfície, a forma e a formação do solo.

Os procedimentos de avaliação de terrenos utilizam, geralmente, os métodos: comparativo ou involutivo (este último também chamado de residual). Este é um trabalho que exige qualificação de quem o elabora. O normal é a presença de engenheiros ou arquitetos especializados na área de avaliação. Os técnicos utilizam os trabalhos de georreferenciamento, ortofotocartas, aerofotogrametria, até montar uma verdadeira mapoteca digital. A não ser em Municípios micros, onde o levantamento pode ser feito casa a casa, o georreferenciamento é técnica indispensável.

Quanto maior o número de especificações dos terrenos, maior o trabalho dos técnicos em determinar o valor venal individual dos lotes. Exemplos:

A - Fator Topografia, onde o padrão normal é 1,00:

Declive – até 5% (0,90); entre 5% e 10% (0,80); acima de 10% (0,70);

Aclive – suave (0,90); acentuado (0,70).

Assim, se por hipótese o lote tiver um declive acima de 10% o valor do terreno será reduzido em 30%.

B – Fator Superfície e Solo, onde o padrão normal é 1,00:

Superfície úmida (0,80);

Superfície alagadiça (0,60);

Superfície de brejo (0,50);

Superfície alagada (0,40).

Assim, se por hipótese o lote tiver superfície de brejo o valor do terreno será reduzido em 50%.

C – Fator de Acessibilidade, em função da oferta de meios de transporte:

Transporte direto (raio de 500 metros) – 1,00;

Transporte indireto (raio acima de 500 metros) – 0,90;

Transporte distante (raio acima de 500 metros) – 0,80;

Transporte inexistente – 0,60.

Assim, se por hipótese o lote estiver em local onde inexiste meio de transporte o valor do terreno será reduzido em 40%.

D – Fator de Situação do lote, onde a situação normal é 1,00:

Lote de vila – 0,70;

Lote encravado – 0,50;

Lote de esquina – 1,10;

Lote de uso industrial ou comercial – 1,20.

Assim, se por hipótese o lotes estiver localizado numa esquina o valor do terreno será acrescido em 10%.

Diversos outros fatores podem ser utilizados. Um deles usualmente aplicado é o chamado Fator de Fonte, que procura deprimir a euforia e o exagero embutidos nas avaliações de preços dos vendedores e corretores de imóveis. O Fator de Fonte pode representar uma redução de 20% a 30% no valor do terreno. Costumam chamar esse fator de “Redutor do Valor Venal”, muito comum nos Municípios que desejam cobrar o IPTU com uma margem de segurança. Contudo, o Fator de Fonte é puramente técnico, enquanto o Redutor de Valor é exclusivamente político. Essa é uma das diferenças entre valor venal de IPTU do valor venal do ITBI. Neste último, na maioria dos Municípios, não se adota Redutor de Valor.

E ainda temos outros fatores, como o Fator de Testada, Fator de Profundidade, Fator de Transposição de Área, Fator de Transposição de Valor etc.

Como se vê, cada fator aplicado no MVG é um complicador a mais na identificação do valor unitário. Exige-se, deste modo, o conhecimento das condições de cada lote, o que pode ser disponibilizado por um bom sistema de georreferenciamento.

Para não cansar o leitor, ficamos aqui. Em próximo artigo comentaremos os critérios de avaliação das construções.