Boletim Informativo

Decadência do ITBI depende da data do registro e não da promessa de compra

Superior Tribunal de Justiça:

Histórico  da  demanda  1.  Os  recorrentes  impetraram  Mandado  de Segurança visando ao reconhecimento da inexigibilidade do ITBI sobre os  registros/averbações que pretendem efetivar, mais de trinta anos após  a  aquisição de imóvel, no Cartório de Registro Imobiliário de Nova  Andradina.  Afirmaram  que, em junho de 1978 (quando lavrada a escritura  pública  no  21º Tabelionato de Notas de São Paulo/SP), o ITBI  era  tributo de competência dos Estados, e que a legislação do Estado  de Mato Grosso (onde estavam localizados os imóveis na época da escritura pública de compra e venda), posteriormente adotada pelo Estado  do  Mato Grosso do Sul, previa que o ITBI se tornaria devido no momento da lavratura da escritura de compra e venda dos bens.

2.  Como a escritura, no caso concreto, foi lavrada em 28.6.1978, no 21º  Tabelionato  de  Notas  da  cidade de São Paulo, defendem que o crédito tributário foi fulminado pela decadência. Afirmam, portanto, que  o  fato  gerador  do  ITBI  ocorreu no momento em que lavrada a escritura  de transmissão da propriedade do imóvel (compra e venda), e  não com o respectivo registro imobiliário. Fundamentos do acórdão recorrido 

3. O Tribunal de origem denegou a Segurança, com base nos seguintes fundamentos: a) de acordo com o art. 35, I, do CTN, o fato gerador   ocorre,   no  seu  aspecto  material  e  temporal,  com  a transmissão, a qualquer título, da propriedade imobiliária; b) a lei civil  é  clara  ao  prescrever que a transferência dos bens imóveis somente  se perfectibiliza com o respectivo registro imobiliário; c) no  caso  em  tela,  jamais houve a mencionada transmissão, pois "os impetrantes  reconhecem  que  foi  lavrada  tão  somente a escritura pública  de  promessa de compra e venda perante o 12º Tabelionato de Notas  de  São  Paulo/SP"  (fl.  370,  e-STJ); d) ainda que possível aplicar  a  legislação dos Estados, a prova dos autos revela que, na confecção  da  escritura  de  promessa  de  compra  e venda, constou expressamente  que  o ITBI seria pago futuramente, no local, prazo e forma  legal, de modo que beiraria a má-fé a atitude dos recorrentes de,  cientes  do  dever de pagar o tributo devido "no local, prazo e forma legal", valerem-se de sua própria omissão, pelo interstício de aproximadamente  trinta  (30) anos, para apontar extinção do crédito pela  decadência;  e)  de  todo  modo,  não houve decadência porque, consoante  mencionado,  sem  o  registro  imobiliário não se tem por configurada a ocorrência do fato gerador. Inexistência de omissão.

4. Não se verificou a ofensa ao art. 1.022 do Código de Processo Civil, uma  vez  que  o  Tribunal  de  origem julgou integralmente a lide e solucionou  adequadamente  a  controvérsia.  Mérito  recursal 

5.  O Tribunal  de origem, com base no exame da prova dos autos, consignou que  em  28.6.1978,  foi lavrada, no 21º Tabelionato de Notas de São Paulo/SP,  escritura pública de promessa de compra e venda de imóvel localizado no Município de Nova Andradina/MS.

6.  São  incontroversos,  portanto, os seguintes fatos: a) o negócio jurídico  (lavratura  de  escritura  pública de promessa de compra e venda)  conferiu  direitos de natureza meramente obrigacional, à luz da  legislação  cível  então  vigente  (os direitos reais, segundo o CC/1916  e  a  Lei de Registros Públicos, somente se adquiriam com o registro  do  negócio  jurídico  no  Cartório  de Imóveis, o que não ocorreu  no  caso  concreto);  b)  na época da celebração do negócio jurídico  acima  referido - isto é, em 28.6.1978 -, já se encontrava em  vigor  o art. 35, I, do CTN, que disciplina como fato gerador do ITBI  a  transmissão da propriedade. 7. A exegese do STJ, a respeito do  art.  35,  I, do CTN, é de que a transmissão do bem imóvel (fato gerador  do  ITBI)  ocorre  com o registro da compra e venda (não da simples  promessa  de  compra  e  venda)  no  Cartório  de  Imóveis. Precedentes: AREsp 1.425.219/SP, Rel. Ministro Francisco Falcão, DJe 1/3/2019;  AgRg no AREsp 813.620/BA, Rel. Ministro Humberto Martins, DJe 5/2/2016; AgRg no AREsp 659.008/RJ, Rel. Ministro Mauro Campbell Marques, DJe 14/4/2015.

8.   Em   obiter   dictum,   a  questão  da  competência  tributária (originalmente  dos  Estados,  e, após a promulgação da CF/1988, dos Municípios) é irrelevante, pois não houve mudança jurisprudencial na exegese  do  art. 35, I, do CTN, vigente desde 1º.1.1967. Ademais, a verificação  de  eventual  conflito  entre a legislação estadual e o Código  Tributário  Nacional  é matéria constitucional, que não pode ser apreciada neste meio de impugnação de decisões judiciais.

9. Recurso Especial não provido.

REsp 1809411 / MS – Rel. Min. Hermann Benjamin – DJ 10/09/2019

Comentário do Consultor: Caso interessante: o proprietário ‘adquiriu’ o imóvel em 1978 por meio de contrato de promessa de compra e venda. Mais de trinta anos depois, resolveu formalizar a escritura com o seu registro no Cartório de Registro de Imóveis. O Município cobrou o ITBI. O sujeito passivo alegou decadência. Ocorre que o fato gerador do imposto é o registro da escritura no Ofício de Registro de Imóveis e não o registro da promessa de compra e venda. Não importa, assim, quando foi feita a promessa e, sim, quando ocorre o registro da transmissão.