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Tributos Municipais

Venda de empresa que possui imóvel gera ITBI?

Roberto A. Tauil – abril de 2020.

Pergunta o leitor: Uma sociedade por cotas de responsabilidade limitada sofreu alteração contratual devido à venda de todas as cotas de capital, dos antigos donos para os atuais. Essa empresa é proprietária de imóveis e, neste caso, haveria incidência do ITBI?

Resposta:

Como se sabe, o fato gerador do ITBI ocorre com a transmissão de imóvel a qualquer título, entre pessoas vivas e por ato oneroso. De acordo com o Código Civil, a propriedade imobiliária transmite-se com o respectivo registro no Ofício de Registro de Imóveis competente. Portanto, somente nesta oportunidade, ou seja, no momento em que se conclui o registro da escritura de transmissão no Cartório é que surgiria o fato jurígeno e, consequentemente, o tributo passaria ser exigido. Por esse motivo, a jurisprudência é firme em considerar ocorrida a transmissão somente quando há o registro no cartório.

Abaixo, decisões do Supremo Tribunal Federal:

“1. O fato gerador do imposto de transmissão de bens imóveis ocorre com a transferência efetiva da propriedade e do domínio útil, o que, na conformidade da Lei Civil, ocorre com o registro do respectivo título no cartório imobiliário. 2. A pretensão de cobrar o ITBI antes do registro imobiliário contraria o ordenamento jurídico” (AI 646.443, relator Min. Marco Aurélio, decisão monocrática, j. 6-9-2007; DJ de 3-10-2007).

“É uníssono o entendimento da jurisprudência do Supremo Tribunal Federal e do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que o fato gerador do ITBI é o registro da transferência efetiva da propriedade no cartório competente. Precedentes dos Tribunais Superiores e também desta Corte Estadual”. ARE 888799/RJ - Ministro LUÍS ROBERTO BARROSO – 05/08/2015.

Pois bem, a pergunta que se faz: no caso da consulta, houve transmissão de propriedade? Evidente que não. Os imóveis permanecem sob a propriedade da empresa, pessoa jurídica que continua a existir, não importa se agora sob o comando de novos sócios.

Analisando o caso por outro ângulo, não estamos tratando de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica. Estamos tratando, pura e simplesmente, da venda integral de uma pessoa jurídica para um novo grupo de sócios, pessoas físicas ou jurídicas, não importa. Se fosse uma negociação entre empresas, com pretensões de uma incorporar a outra ou promover a fusão entre elas; ou então, se fosse negociação com o propósito de cindir ou extinguir uma empresa, aí sim, haveria a necessidade de analisar a previsão constitucional da imunidade, inclusive suas exceções relacionadas com as atividades por elas exercidas.

No caso em comento houve apenas a cessão integral das quotas para novos sócios, com a necessária averbação do respectivo instrumento contratual. A pessoa jurídica mantém o exercício de suas atividades normais, mas, agora, com novos sócios.

Apenas para aguçar a lembrança:

Fusão: operação em que se unem duas ou mais sociedades para formar uma sociedade nova, sucede direitos e obrigações, normalmente por meio de permuta de ações.

Incorporação:  operação pela qual uma ou mais sociedades são absorvidas por outra, que lhes sucede em todos os direitos e obrigações. 

Cisão: operação pela qual a sociedade transfere todo ou somente uma parcela do seu patrimônio para uma ou mais sociedades, constituídas para esse fim ou já existentes.

Extinção: quando uma sociedade encerra suas atividades.

Como já foi dito, ocorreria a incidência do ITBI somente quando o imóvel viesse a passar por uma transmissão de propriedade. Sendo assim, sempre teremos transmissão nos casos de fusão e incorporação, pois surgirá uma nova empresa que sucederá às extintas, ou uma empresa permanecerá viva com a absorção do ativo da que for extinta. E aí, então, poderia surgir a hipótese da imunidade prevista no § 2º, I, do art. 156 da Constituição Federal.

Estamos, porém, diante de uma venda integral de uma empresa, com a transferência de suas cotas para outros sócios. A pessoa jurídica continua existindo e os imóveis permanecem em seu nome. Não houve, portanto, qualquer transmissão de proprietário.

E por esse motivo, ou seja, inexistência de fato gerador (transmissão de imóveis pelo registro no cartório competente), nosso entendimento é de que não estamos diante da incidência do ITBI.