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Tributos Municipais

Como calcular o IPTU

Roberto A. Tauil – Fevereiro de 2017.

Depois que publicamos o artigo “Aspectos Gerais do IPTU”, muitos leitores enviaram consultas solicitando informações sobre a forma prática de calcular o IPTU de seus imóveis. O curioso é que, dentre esses leitores, encontramos não só os proprietários, mas, também, servidores dos próprios Municípios que lançam o imposto. Isso significa que muitos servidores não sabem como o sistema utilizado no cadastro imobiliário da prefeitura faz o cálculo unitário do tributo. Esse desconhecimento realmente preocupa, pois os gestores não podem ficar nas mãos da informática, como uma caixa preta misteriosa.

Bem, vamos tentar explicar da forma mais simples possível a metodologia de cálculo do IPTU. Neste primeiro artigo trataremos apenas do cálculo do terreno. Em próximo artigo será tratado o valor da edificação.

O primeiro passo é ter em mãos a legislação do Município onde o imóvel estiver localizado. Em geral, a lei do IPTU se encontra no chamado Código Tributário do Município, mas pode ser uma lei isolada. O proprietário tem direito de requerer informações sobre a legislação local, em atendimento ao princípio da transparência. Aliás, tal informação nem deveria ser requerida: já deveria constar do portal da Prefeitura com permissão livre de acesso.

Em muitos Municípios, o carnê do IPTU, que tem valor como ato administrativo de Notificação do Lançamento, já apresenta todas as características do imóvel, inclusive os seus fatores qualitativos que veremos mais adiante.

A legislação local é importante porque os dispositivos variam de Município a Município. O sumário da Planta Genérica de Valores, geralmente, consta como anexo da lei do IPTU ou do Código Tributário do Município.

Por que é preciso examinar a Planta Genérica de Valores?

Porque é através da Planta Genérica de Valores que saberemos onde o imóvel está situado na base cartográfica da área urbana do Município. Mediante trabalho de avaliação do valor de terreno, cada ‘região’, ‘zona’, ‘logradouro’ (a depender da lei do Município) terá uma estimativa de valor padrão do metro quadrado de terreno naquele local. Essa avaliação é feita anteriormente, por técnicos especializados em avaliação de imóveis. Várias técnicas de avaliação são utilizadas, mas não vamos discuti-las aqui, pois o assunto se tornaria demasiadamente técnico para o propósito deste artigo.

Do valor do metro quadrado padrão do logradouro (vamos considerar apenas logradouro, para facilitar) onde o imóvel se localiza, parte-se para calcular os valores específicos de cada terreno. Afinal, cada imóvel tem características próprias que podem alterar o valor do terreno.

A fórmula seria a seguinte:

VVt =  At x Vo x F1 x F2 x F3 x F4 x F5...; onde VVt é o valor venal do terreno, o valor que se procura.

At - é a área total do terreno expressa em metro quadrado;

Vo - é o valor do metro quadrado de terreno por logradouro.

Se a fórmula parasse aqui, o cálculo seria o seguinte, dando como exemplo um terreno de 360 m² de área e o valor padrão do m² de R$100,00:

VVt = 360 x 100,00; VVt = R$36.000,00.

Ocorre, porém, que os terrenos de um mesmo logradouro têm especificidades que podem provocar diminuição ou aumento no valor padrão de terreno naquele local. São os fatores qualitativos de cada imóvel em particular. Os mais comuns aplicados nas leis municipais são os seguintes:

- Fator de Testada (F1) - Trata da situação do imóvel perante o logradouro de frente. Um exemplo:

F1 – Fator de Testada

Pesos do Fator

Uma única frente

1,00

Duas frentes

1,05

Duas frentes em esquina

1,10

Mais de duas frentes

1,15

Imóvel encravado (sem frente)

0,50

 

Como se vê no exemplo acima, um imóvel de uma única frente não sofre interferência no valor padrão do m². Já imóvel com duas frentes em esquina terá um acréscimo de 10% no valor padrão do m². Ao contrário, imóvel encravado, cujo acesso à rua principal é feita através de servidão, desconta-se 50% no valor padrão do m². Costuma-se aplicar o mesmo desconto para “casas de vila”. Voltamos, porém, a alertar que a tabela acima é apenas um exemplo, e cada Município segue as suas regras.

- Fator de Limitação, ou Fator de Fachada (F2) – Trata da situação de fachada do imóvel. Um exemplo:

F2 – Fator de Limitação

Pesos do Fator

Murado com calçada

0,85

Murado

1,00

Cerca viva

1,00

Sem muro

1,15

Sem muro e sem calçada

1,25

 

Esse Fator de Limitação, infelizmente aplicado em diversas leis municipais, é um desses absurdos que confunde regras extrafiscais com metodologia para estabelecer o valor do m² do terreno. Deveria ser usado para criar incentivo ao proprietário em promover o calçamento e edificar muro ou cerca viva na fachada do imóvel. Mas não deveria ser usado na fórmula de cálculo do m² do terreno. Pelo exemplo acima (verdadeiro), o imóvel que for murado com calçada tem 15% de redução no valor padrão do m² do terreno. Ao contrário, imóvel não murado e sem calçada é punido com o acréscimo de 25% sobre o valor padrão do m² do terreno.

- Fator de Pedologia (F3) – Trata da situação pedológica do terreno. Um exemplo:

F3 – Fator de Pedologia

Pesos do Fator

Terreno normal

1,00

Terreno arenoso

0,90

Terreno rochoso

0,80

Terreno inundável

0,50

Terreno alagado

0,30

 

No exemplo acima, um imóvel cujo terreno é formado de rocha tem uma redução de 20% no valor padrão do m² de terreno. Assim, se o valor padrão, por hipótese, estiver calculado em R$100,00, o terreno rochoso sofre uma redução e o m² vai valer R$80,00. Se o terreno for alagado, a redução é radical: o m² vai valer somente R$30,00.

- Fator de Topografia (F4) – Trata da situação topográfica do terreno. Um exemplo:

F4 – Fator de Topografia

Pesos do Fator

Terreno plano

1,00

Terreno em aclive

0,80

Terreno em declive

0,70

Terreno irregular

0,50

Terreno em encosta

0,30

 

- Fator Gleba (F5) – Trata do tamanho do imóvel. Um exemplo:

F5 – Fator Gleba

Pesos do Fator

Tamanho até 500 m²

1,00

De 501 m² até 1.000 m²

0,95

De 1.001 m² até 5.000 m²

0,90

De 5.001 m² até 10.000 m²

0,60

De 10.001 m² até 25.000 m²

0,50

De 25.001 m² até 50.000 m²

0,45

De 50.001 m² até 100.000 m²

0,40

Acima de 100.000 m²

0,35

 

O Fator Gleba demonstra que o valor padrão do m² do terreno não acompanha os imóveis com tamanhos superiores ao mínimo permitido no logradouro. Assim, o valor padrão, por exemplo, de R$100,00 por m² não viria a significar que um terreno de 5.000 m² seria calculado em R$500.000,00. Pela tabela acima, o valor seria de 100 x 0,90 x 5.000 = R$450.000,00.

As leis de alguns Municípios são ricas em instituir fatores qualitativos, alguns que nada tem a ver com a precificação do valor do m² de terreno, como é o caso do Fator de Limitação, acima indicado.

Mas, ao nosso exemplo, vamos ficar com os fatores já elencados. Teremos, então, a seguinte fórmula:

VVt = At x Vo x F1 x F2 x F3 x F4 x F5.

Vamos supor que estamos diante do seguinte imóvel:

At = 1.000 m²;

Vo = R$100,00;

F1 = Fator de Testada: duas frentes em esquina (1.10);

F2 = Fator de Limitação: murado (1.00);

F3 = Fator de Pedologia: terreno rochoso (0.80);

F4 = Fator de Topografia: terreno em aclive (0.80);

F5 = Fator Gleba: terreno de 1.000 m² (0.95).

Dando números à fórmula:

VVt = 1.000 x 100,00 x 1.10 x 1.00 x 0.80 x 0.80 x 0.95; VVT = R$ 66.880,00

Em próximo artigo comentaremos a forma de avaliação das construções.