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Tributos Municipais

Como calcular o IPTU II

Roberto A. Tauil – Fevereiro de 2017.

Na primeira parte já publicada deste artigo tratamos da forma utilizada para calcular o IPTU no que se referre ao terreno vazio. Em termos objetivos, explicamos os critérios que são adotados para definir a base de cálculo do imposto, ou seja, o valor do imóvel em condições normais de mercado, o tal valor venal. Apurado o dito valor venal, aplica-se a alíquota que a lei do Município determinar. Exemplo: Valor venal do terreno equivalente a R$66.880,00; alíquota de terreno vazio (sem construção): 2,5%. IPTU = R$1.672,00.

Ocorre, porém, que além do terreno podemos ter também uma construção ali edificada, a influenciar no valor venal do imóvel, a lembrar de que o IPTU é o imposto incidente sobre a propriedade predial e territorial urbana. A dizer, portanto, que tanto o terreno em si, quanto a edificação existente neste terreno, vão definir em conjunto o valor venal do imóvel.

Todavia, há de convir que uma singela construção, uma estrutura rústica, um barraco de madeira, por exemplo, em nada vai influenciar no valor do imóvel. Por isso, as leis municipais, em geral, desconsideram esse tipo de construção na apuração do valor venal. Quando existe no terreno uma construção rudimentar, ou de tamanho mínimo em relação ao tamanho do terreno, ou uma construção já deteriorada, caindo aos pedaços, tais construções são desconsideradas no cálculo do valor venal, pela ausência de representatividade na valorização do imóvel.

Há, contudo, outro motivo para deixar de fora tais construções: é que a alíquota de terreno vazio é sempre bem maior do que a alíquota de terreno edificado. Assim, se aquele barraco de madeira fosse considerado ‘construção’, apesar de não ter valor algum representativo, a alíquota do IPTU poderia cair de 2,5% (terreno) para 1% (imóvel residencial). É lógico que as alíquotas dependem da lei de cada Município, mas o normal é terreno vazio estar entre 2% e 3%, e terreno com construção residencial entre 0,80% e 1,5%.

Vamos agora tratar da apuração do valor venal específico da construção, isto é, exclusivamente da parte edificada.

A fórmula de cálculo do valor venal da construção gira em torno da seguinte:

VVc =  Ac x Pm x F1 x F2… onde:

VVc= Valor Venal da construção;           

Ac = Área da construção expressa em m²;

Pm = Preço médio do m² da construção tipo por logradouro;

F1 = Fator de Conservação da Construção;

F2 = Fator de Depreciação da Construção.

As leis municipais podem instituir outros fatores, como, por exemplo, revestimento externo, estrutura da construção, equivalência etc. No entanto, entendemos que a maioria desses fatores já faz parte dos cálculos do preço médio do m² da construção (Pm), pois todos eles são considerados na definição do tipo e padrão de acabamento da obra. Retornar os seus pesos na fórmula de avaliação como fatores individuais, significaria repercutir duas vezes na mensuração do valor venal. Esse é mais um erro comum de se encontrar nas leis municipais.

O Preço médio do m² da construção é obtido por tipo de construção e podem ser utilizados os publicados por organismos governamentais ou privados. O mais utilizado pelos Municípios é o Custo Unitário Básico calculado pelo Sindicato da Construção Civil – SINDUSCON, do Estado ou da região onde se situa o Município. Alguns Municípios usam os custos divulgados pela Caixa Econômica e outros usam critérios próprios de custo de construção.

Eis um exemplo tirado do SINDUSCON-RJ, mês de janeiro de 2017:

Projeto Residencial

Padrão de Acabamento

Projeto Padrão

R$/m²

Residência unifamiliar – R1

Baixo

R1-B

1.424,78

Residência unifamiliar – R1

Normal

R1-N

1.691,51

Residência unifamiliar – R1

Alto

R1-A

2.059,11

Prédio Popular - PP

Baixo

PP4-B

1.292,56

Prédio Popular – PP

Normal

PP4-N

1.592,91

Residência Multifamiliar – R8

Baixo

R8-B

1.228,11

Residência Multifamiliar – R8

Normal

R8-N

1.380,62

Residência Multifamiliar – R8

Alto

R8-A

1.643,36

Residência Multifamiliar – R16

Normal

R16-N

1.335,72

Residência Multifamiliar – R16

Alto

R16-A

1.748,64

Projeto de Interesse Social – PIS

-

PIS

954,57

Residência Popular – RP1Q

-

RP1Q

1.473,81

Observação: os valores dessa tabela se referem ao Estado do Rio de Janeiro.

O SINDUSCON também apresenta o Custo Unitário Básico de construções para comércio, salas, lojas e galpões, mas, neste artigo, trataremos exclusivamente de construções residenciais. Conforme a tabela acima, pode-se dizer, então, que o Pm (preço médio do m²) de uma edificação de residência unifamiliar (R1) de padrão de acabamento alto (R1-A) é calculado na base de R$2.059,11.

Neste sentido, se a fórmula se encerrasse em VVc = Ac x Pm, já poderíamos ter o valor venal de construção, caso soubéssemos de antemão a metragem total da construção. Por hipótese:

VVc = 280 m² (AC - área construída) x R$2.059,11 (Pm - custo unitário básico do m² da construção) = R$576.550,80. Este seria o valor venal da construção. Bastaria, então, incluir o valor venal do terreno e teríamos o valor venal total.

Todavia, a fórmula contém mais ingredientes que procuram tornar o resultado o mais próximo possível da realidade. Tais ingredientes são os fatores qualitativos, específicos do imóvel em análise. Os dois seguintes são os mais comuns:

- Fator de Conservação da Construção – F1

F1 – Fator de Conservação

Pesos do Fator

Conservação ótima

1,05

Conservação boa

1,00

Conservação ruim

0,80

Sem Conservação

0,40

Ninguém duvida que conservação/manutenção do prédio valoriza o imóvel ou, pelo menos, mantém o preço de mercado. Já uma edificação que se deteriora por falta de manutenção perde valor. O difícil, porém, é classificar a conservação: se ótima ou boa; se ruim ou sem conservação. Por isso, diversos Municípios não usam o Fator de Conservação, aplicando apenas o Fator de Depreciação em função da idade do prédio, sem maiores considerações.

- Fator de Depreciação da Edificação – F2

Para efeitos contábeis, uma construção sofre depreciação linear total em 25 anos. A dizer, então, que a cada ano a edificação é depreciada em 4%. Importante lembrar que o terreno não é depreciado; a depreciação atinge somente a edificação. Mas, para efeito de avaliação do valor do imóvel, o critério adotado é diferente.

A depreciação é a média da deterioração do bem. Pode ser física ou funcional. A deterioração física é decorrente do desgaste das partes constitutivas desse bem, causado por avarias bruscas e acidentais, ou por velhice ou decrepitude dos materiais. A depreciação funcional decorre de um dos seguintes fatores:

- Inadequação: por motivo de falha no projeto ou na execução da obra;

- Superação: em vista do aparecimento de novas técnicas construtivas ou novos materiais;

- Anulação: por falta de adaptação a fins diferentes para os quais foi construído.

Entre os métodos utilizados para calcular a depreciação física e funcional das construções, um dos mais usados é o de Ross-Heidecke. Trata-se de um método misto, a combinar a idade real da edificação (Ross) e o estado de conservação do prédio (Heidecke). Por esse método, o fator de depreciação ou de obsolescência é apresentado numa tabela que mede a relação percentual entre a idade real do bem e a sua idade referencial, ou seja, sua vida útil.

Em termos práticos, o Fator Depreciação é um blefe na maioria dos Municípios, não sendo efetivamente aplicado. O motivo principal decorre do fato de que as Prefeituras carecem de uma equipe técnica realmente operacional, que faça vistoria periódica nos imóveis para avaliar o estado de conservação em relação à idade real da construção. Ou seja, saber a idade da construção não é tão difícil, basta ter um cadastro atualizado. Mas, saber o estado de conservação exigir-se-ia diligências externas constantes, isto é, agentes fiscais em serviços externos permanentes, veículos à disposição, motoristas, equipamentos eletrônicos manuais. São raros os órgãos municipais fazendários dotados de tal estrutura.  

Deste modo, o cálculo fica naquele já citado: VVc = Ac x Pm. Ao utilizarmos os resultados dos exemplos criados nos dois artigos, teríamos:

Valor venal do terreno: R$ 66.880,00 (tirado do primeiro artigo);

Valor venal da construção: R$576.550,80 (do exemplo acima).

Valor venal total: R$ 643.430,80

Supondo uma alíquota de 1%, o IPTU seria, então, de R$ 6.434,30.

Em resumo, as questões fundamentais do IPTU são as seguintes:

A) Se o tamanho do terreno está correto no cadastro imobiliário;

B) A razoabilidade do valor do m² de terreno, conforme as regras do Município e a realidade do mercado imobiliário;

C) Se os fatores qualitativos do terreno são verdadeiros e exequíveis diante da realidade;

D) Se o tamanho da edificação está correto no cadastro imobiliário;

E) Se o valor do m² de construção aplicado pela Prefeitura representa realmente a realidade do mercado imobiliário;

F) Se os fatores qualitativos da construção são verdadeiros e exequíveis diante da realidade.