Tributos Municipais

Rudimentos do IPTU

Roberto A. Tauil – Abril de 2016.

O atual Imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana – IPTU teve por origem, no Brasil, com o tributo denominado “Décima Urbana”, instituído em 1808, ano da chegada da Corte Real Portuguesa, e que serviria para custear parte das despesas do novo império ultramarino português. A “décima urbana” tributava os prédios da Corte e das cidades, vilas e povoações localizadas na orla marinha. A alíquota era de 10% (décima), tendo por base de cálculo o rendimento líquido dos prédios, se fossem locados, ou por um valor arbitrado se de uso do próprio proprietário.

Nos tempos atuais, o IPTU é um imposto patrimonial, a incidir sobre imóveis urbanos, edificados ou não. O imposto grava o proprietário, o possuidor e quem possui o direito útil de uso do imóvel. Proprietário é aquele que detém o direito real de propriedade, com escritura registrada no Ofício de Registro de Imóveis. Possuidor, no caso, é aquele que, apesar de não ser proprietário, tem o uso e gozo do imóvel, com ânimo de proprietário, aquele cuja extensão do tempo de domínio pacífico do imóvel permite transformá-lo em proprietário. Detentor de direito útil são os enfiteutas e superficiários, ou seja, quando o proprietário outorga a outra pessoa os poderes de uso, gozo e disposição do imóvel, passando esta pessoa a ser o contribuinte do imposto e não mais aquele proprietário.

Embora tenha a posse do imóvel, o locatário não é contribuinte do IPTU por não ter o ânimo de proprietário, e sua posse no tempo não lhe permite transformá-lo em tal. O contrato de locação firmado entre as partes pode atribuir ao locatário a responsabilidade de pagar o imposto, mas esse acordo tem efeitos somente nas relações civis dos contratantes, sendo irrelevante no aspecto jurídico-tributário. Mesmo alugado, o contribuinte continua sendo o proprietário. O mesmo ocorre nos contratos de arrendamento ou de usufruto.

Já em relação ao promitente comprador, desde que o contrato de promessa de compra e venda tenha sido averbado no Ofício de Registro de Imóveis, este pode assumir a figura de contribuinte juntamente ao proprietário. Em geral, os Municípios só aceitam cadastrar o promitente comprador como contribuinte do IPTU quando já imitido na posse física do imóvel. Mesmo assim, o nome do proprietário é mantido, pois se um não pagar, a cobrança recairá sobre o outro.

São considerados urbanos os imóveis que se localizam na zona urbana definida em lei municipal e desde que o local possua, pelo menos, dois dos seguintes melhoramentos públicos:

I – meio-fio ou calçamento, com canalização de águas pluviais;

II – abastecimento de água;

III – sistema de esgotos sanitários;

IV – rede de iluminação pública, com ou sem posteamento para distribuição domiciliar;

V – escola primária ou posto de saúde a uma distância máxima de três quilômetros do imóvel considerado.

Alguns juristas entendem que essa lista de melhoramentos não é taxativa (numerus clausus), podendo a lei municipal acrescentar outros. Concordamos, mas tendo por condição de que outros melhoramentos sejam decorrentes de obras públicas (gás encanado, por exemplo), e não simples serviços públicos (coleta de lixo, por exemplo) que podem ser interrompidos por ineficiência ou desleixo da Administração Pública.

Há, porém, algumas exceções à regra dos melhoramentos públicos. Os locais aprovados para loteamentos são considerados áreas urbanizáveis ou de expansão urbana, não se exigindo a existência dos melhoramentos acima elencados. O mesmo ocorre com os chamados ‘condomínios fechados’.

Outra exceção são os imóveis destinados a ‘sítios (ou chácaras) de recreio’, desde que não utilizados na exploração agrícola ou de pecuária. Não importa que esses sítios estejam localizados fora da zona urbana. São tributados pelo IPTU, tendo ou não os melhoramentos públicos acima descritos.

Em oposição, os imóveis comprovadamente utilizados na exploração agrícola ou de pecuária, localizado ou não na chamada zona urbana, tendo ou não os melhoramentos públicos apontados, estão excluídos do IPTU. A depender da situação, destinação e tamanho desses imóveis, podem sofrer a tributação do ITR. Alguns Municípios estabelecem em suas leis que se esses imóveis não são alcançados pelo ITR (em razão, por exemplo, do tamanho mínimo definido pelo ITR) serão, então, tributados pelo IPTU. Discordamos: a partir do fato de que o imóvel tem destinação rural, o seu proprietário é cadastrado como produtor rural e comprova a exploração econômica da propriedade, não há que falar em incidência do IPTU.

Considera-se como base de cálculo do IPTU o valor venal do imóvel. Valor venal é o valor de mercado em situação normal. Em vista da dificuldade de avaliar cada imóvel, individualmente, os Municípios adotam estimativas de valor por rua, bairro ou região. Neste sentido, estima-se o valor do metro quadrado do terreno e o valor do metro quadrado da edificação.

Essas estimativas fazem parte de um documento formal e aprovado em lei, denominado ‘Planta Genérica de Valores’, ou ‘Mapa de Valores Genéricos’. Este documento define a zona urbana, segmentada por regiões ou módulos, com os seus valores e demais fatores de adição ou de redução.

E por fim, as alíquotas. Apurado o valor venal, calcula-se a alíquota determinada em lei. Atualmente, as alíquotas podem ser progressivas em razão do valor do imóvel e ser diferenciadas de acordo com a sua localização e uso. Assim, um imóvel cujo valor venal seja de pequena monta pode ter uma alíquota mais baixa do que um imóvel de valor venal substancial. E um imóvel de uso residencial pode ter alíquota inferior àquele destinado a uma indústria. As alíquotas são aprovadas em lei.