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Tributos Municipais

Questões municipais sobre o controle de arrematação de imóveis

Daniela Tauil – Maio de 2017.

O art. 130 do Código Tributário Nacional trata da sub-rogação dos créditos tributários relativos aos bens imóveis. Merece transcrevê-lo:

“Art. 130 Os créditos tributários relativos a impostos cujo fato gerador seja a propriedade, o domínio útil ou a posse de bens imóveis, e bem assim os relativos a taxas pela prestação de serviços referentes a tais bens, ou a contribuições de melhoria sub-rogam-se na pessoa dos respectivos adquirentes, salvo quando conste do título a prova de sua quitação”.

Sub-rogação, nos termos do referido artigo, significa que o adquirente do imóvel assume sozinho a obrigação de quitar os tributos devidos decorrentes do imóvel, excluindo a responsabilidade do proprietário anterior. Assim, os tributos, IPTU, taxas sobre o imóvel (taxa de coleta de lixo, por exemplo) e contribuição de melhoria, mesmo vencidos, serão cobrados do adquirente.

Caso o adquirente de um imóvel não tenha se preocupado em exigir certidão negativa de débitos da Prefeitura, como condição para formalizar a compra do imóvel, e o Ofício de Registro de Imóveis também não tenha cuidado do assunto, esse adquirente poderá ser surpreendido com uma pesada conta em aberto, e a ser paga por ele.

Há, porém, uma importante ressalva no parágrafo único do artigo 130:

“Parágrafo único. No caso de arrematação em hasta pública, a sub-rogação ocorre sobre o respectivo preço”.

Deste modo, se ocorrer transmissão por venda em hasta pública (leia-se leilão judicial), a sub-rogação vai se dar sobre o preço pago pelo arrematante. Exemplo: o imóvel foi arrematado por R$ 1 milhão; retira-se a parcela de R$600 mil, devida ao credor que executou a dívida; dos R$400 mil restantes, após o pagamento das custas do leilão, serão pagos os créditos tributários existentes.

Em geral, a Justiça notifica o Município sobre a ocorrência do leilão judicial, para que este verifique a existência de crédito tributário e requeira a reserva do valor nos autos do processo que originou a arrematação. Atribuição da Procuradoria Fiscal, a exigir agilidade da Fazenda em fornecer os valores atualizados, pois a Procuradoria tem prazo a cumprir.

A Fazenda Pública goza de prerrogativa, devendo ser respeitada a ordem legal de preferência, mas nem sempre o Fisco consegue receber o valor correspondente ao seu crédito, pois pode ocorrer que o valor do arremate não seja suficiente para alcançar todas as dívidas do executado. Mais um motivo para a Procuradoria ter tempo necessário de examinar e acompanhar o processo judicial de execução.

Outra questão discutida nos Municípios é sobre a emissão de certidão negativa de débitos do imóvel, se ainda não houve a quitação de tais débitos. Afinal, o arrematante tem direito a obter a certidão, se já efetuou o pagamento integral e os tributos serão quitados através do preço pago. Mas, o Município ainda não recebeu, muito em função das tramitações burocráticas.

Em tal situação, muitos Municípios promovem uma espécie de desvinculação dos débitos da inscrição do imóvel, transferindo-os para o nome do antigo proprietário, numa nova inscrição efetuada de ofício, para controle na Dívida Ativa. Por certo, será uma inscrição puramente transitória, a ser liquidada quando ocorrer o crédito por ordem judicial a favor do Município.

Outra questão é a possível existência de ações de execução judicial em curso, promovidas pela Procuradoria para cobrança dos tributos devidos pelo antigo proprietário. Em tais situações, mesmo ocorrendo o leilão judicial promovido por outro credor, tais ações continuam seus cursos, mantendo o mesmo polo passivo e a perdurar enquanto não houver o pagamento definitivo na ação em que foi requerida a reserva do crédito.

Existem atualmente bons sistemas informatizados que controlam as ações judiciais e também inscrevem débitos de tributos imobiliários fora da inscrição do imóvel. São programas extremamente úteis, que evitam procedimentos pessoais dos servidores da Dívida Ativa, passíveis de descontroles e perda de manutenção e acompanhamento, com o risco de criar um apêndice do cadastro imobiliário, a se perder no emaranhado de registros administrativos.